Spesso, navigando sui siti che pubblicano gli annunci di compravendita immobiliare, capita di imbattersi in offerte che hanno ad oggetto non la proprietà del bene, bensì la nuda proprietà.
La tendenza a vendere la nuda proprietà di un immobile si è affermata di pari passo con la crisi economica che ha colpito il nostro Paese negli ultimi anni: infatti, cedere la nuda proprietà consente di ottenere liquidità immediata senza però perdere la possibilità di usufruire del bene.
Ma procediamo con ordine.
Prima di approfondire le caratteristiche della nuda proprietà, partiamo dalla definizione di proprietà: ai sensi dell’art. 832 del codice civile, la proprietà è il diritto di godere e di disporre della cosa in modo pieno ed esclusivo.
Il diritto di proprietà, così come sopra definito, può essere scomposto, separando la titolarità del bene dal diritto di usufruirne e di goderne. In tal modo, si avranno due diritti nuovi: da un lato la nuda proprietà e dall’altro il diritto di usufrutto.
La nuda proprietà dunque consiste in una forma di proprietà del bene svuotata del diritto reale di godimento dello stesso.
L’usufruttuario a sua volta esercita il possesso sulla cosa, ne raccoglie i frutti ed è responsabile della sua conservazione e della sua amministrazione ordinaria.
L’usufrutto può essere a tempo determinato o vitalizio. Nel primo caso, il diritto si estingue alla data concordata tra le parti o predeterminata dalla legge; nel secondo caso invece, il diritto si estingue con la morte dell’usufruttuario. Ciò significa che tale diritto non è soggetto a successione e dunque non viene mai trasmesso agli eredi: alla morte del titolare del diritto, quest’ultimo si estingue e la piena proprietà dell’immobile torna in capo al nudo proprietario che, da quel momento, può nuovamente esercitare il diritto di disposizione e di godimento sul bene.
A questo punto, si inizia a comprendere il motivo per il quale potrebbe essere vantaggioso acquistare la nuda proprietà di un immobile.
In primo luogo perché i costi di manutenzione ordinaria, le tasse e le imposte sono a carico dell’usufruttuario.
Inoltre, acquistare la nuda proprietà consente di “portarsi avanti”: nel momento in cui gli usufruttuari moriranno, la nuda proprietà si trasformerà in piena proprietà. E l’acquisto della proprietà, in questo modo, avviene ad un costo nettamente inferiore rispetto a quello dell’acquisto diretto ed originario della piena proprietà: infatti, la nuda proprietà ha un valore inferiore alla proprietà, proprio perché non consente di godere appieno del bene acquistato.
In particolare, il valore della nuda proprietà viene calcolato, con un po’ di cinismo, in base all’età dell’usufruttuario: se si tratta di una persona giovane, la nuda proprietà varrà ben poco, considerato che presumibilmente passeranno molti anni prima che possa trasformarsi in piena proprietà. Viceversa, se l’usufruttuario è una persona molto anziana, il valore della nuda proprietà sarà molto alto: è evidente che in pochi anni tale diritto diventerà una piena proprietà.
Altro elemento a favore dell’acquisto della nuda proprietà è la possibilità di usufruire del “bonus prima casa” alle stesse condizioni previste per l’acquisto della piena proprietà.
Quali sono invece gli svantaggi dell’acquisto della nuda proprietà?
Gli svantaggi sono legati alla persona dell’usufruttuario ed alla sua condotta: infatti, l’usufruttuario ha il dovere di svolgere attività di amministrazione ordinaria dell’immobile e di conservazione dello stesso. Ove tale attività non fosse svolta, il titolare della nuda proprietà potrebbe ottenere un provvedimento del giudice che obblighi l’usufruttuario al compimento di determinate opere ed eventualmente al risarcimento dei danni.
In extremis, inoltre, il nudo proprietario può altresì chiedere ed ottenere una pronuncia costitutiva che determini l’estinzione del diritto di usufrutto, ove riuscisse a dimostrare che dalla negligenza dell’usufruttuario siano derivati dei danni estremamente grave o addirittura irreparabili.
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