Ai sensi dell’articolo 2808 del codice civile, l’ipoteca è un diritto reale di garanzia “che attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione”.
Ma cosa significa, in parole semplici?
Significa che un creditore, per tutelare il proprio diritto di credito, può chiedere al debitore una garanzia che potrà essere attivata in caso di inadempimento.
L’ipoteca è una garanzia che ha ad oggetto un bene immobile: ciò significa che se il debitore non adempie al proprio obbligo nei confronti del creditore, questi può rivalersi sul bene immobile sul quale è stata iscritta l’ipoteca, procedendo con la vendita forzata dello stesso e incassando le relative somme.
Tale garanzia può nascere in tre modi:
- Può essere volontaria, vale a dire che si costituisce sulla base di un accordo tra le parti;
- Può essere giudiziale, ovvero stabilita da un provvedimento del giudice su istanza del creditore;
- Infine, può essere legale, cioè stabilita dalla legge per casi specifici.
In ogni caso, indipendentemente da quale sia la fonte dell’ipoteca (se negoziale, giudiziale o legale), il diritto del creditore sorge e si perfeziona nel momento in cui l’ipoteca stessa viene iscritta nei pubblici registri immobiliari; l’iscrizione, infatti, ha la funzione di render nota la garanzia ai terzi.
Come si estingue l’ipoteca?
Ci sono diverse circostanze che comportano l’estinzione dell’ipoteca:
- Il pagamento dell’intero debito;
- La scadenza dell’iscrizione: quest’ultima infatti deve essere rinnovata ogni vent’anni, pena l’estinzione della garanzia;
- La distruzione del bene oggetto di iscrizione ipotecaria (a meno che non sia prevista un’indennità assicurativa);
- Nel caso di rinuncia scritta da parte del creditore;
- Un provvedimento con il quale il giudice trasferisce la proprietà del bene immobile oggetto di ipoteca e, di conseguenza, ordina la cancellazione delle ipoteche.
È importante ricordare che l’ipoteca è soggetta ad iscrizione nei pubblici registri: quindi, sebbene l’estinzione faccia venire meno il diritto reale di garanzia in capo al creditore, non implica automaticamente l’annotazione della circostanza sui pubblici registri.
Di conseguenza, a seguito dell’estinzione, è interesse del debitore chiedere la cancellazione dell’ipoteca dai registri, in modo tale che non risulti dalle visure catastali.
La cancellazione può avvenire in due modi:
- Se l’ipoteca è stata iscritta a garanzia di un finanziamento o di un contratto di mutuo, è possibile procedere con la cancellazione gratuita ai sensi della legge cosiddetta “legge Bersani”, n. 40/2007: in questo caso, il creditore soddisfatto (per esempio la banca) trasmette opportuna comunicazione all’Agenzia delle Entrate, la quale provvederà alla cancellazione dai pubblici registri;
- Negli altri casi l’ipoteca dovrà essere cancellata con un apposito atto notarile, nel quale il notaio attesta che il creditore presta il suo assenso alla cancellazione.
La cancellazione dell’ipoteca comporta altresì la cessazione della segnalazione del debitore presso la Centrale Rischi; ecco il link al nostro articolo in cui approfondiamo il tema dell’iscrizione nel registro dei debitori inadempienti.
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