L’ACQUISTO DI UN IMMOBILE CON PROVENIENZA DONATIVA

Avete trovato la casa dei vostri sogni, tutto sembra pronto per il grande passo ma, ad un certo punto, il notaio vi mette in guardia: l’immobile che volete acquistare è stato ricevuto dall’attuale proprietario a titolo di donazione.

Ma cosa significa questo? E perché è bene prendere in considerazione tale circostanza prima di procedere con l’acquisto?

Le problematiche derivano dal fatto che, a differenza della vendita, la donazione è meno “definitiva”.

In primo luogo, perché la donazione può essere revocata.

L’art. 801 del codice civile disciplina la “revocazione per ingratitudine”, la cui domanda può essere proposta quando colui che ha ricevuto il bene in donazione abbia commesso uno dei seguenti fatti:

  • abbia ucciso o tentato di uccidere il donante, il coniuge, un discendente o un ascendente di questo;
  • abbia commesso contro di loro un fatto al quale si applicano le disposizioni sull’omicidio, es. l’istigazione al suicidio di minore di anni 14;
  • abbia denunciato gli stessi infondatamente o abbia testimoniato falsamente contro di loro per un reato punibile con l’ergastolo o con la reclusione per un tempo non inferiore nel minimo a tre anni;
  • si sia reso colpevole d’ingiuria grave verso il donante;
  • abbia dolosamente arrecato grave pregiudizio al suo patrimonio;
  • gli abbia rifiutato indebitamente gli alimenti dovuti.

L’art. 803, invece, disciplina l’ipotesi della “revocazione per sopravvenienza dei figli”.

In particolare, la donazione può essere revocata da colui il quale, al momento della stessa, ignorava di avere figli o discendenti o, in alternativa, da colui che abbia riconosciuto un figlio, purché però non fosse a conoscenza della sua esistenza al tempo della donazione.

Un’altra circostanza che giustifica la “provvisorietà” della donazione risiede nella possibilità che l’immobile donato sia oggetto di un’azione di riduzione per lesione della quota di legittima degli eredi.

Gli articoli 536 e seguenti del codice civile individuano il coniuge, i figli e gli ascendenti come i soggetti cosiddetti legittimari, ai quali cioè deve essere necessariamente attribuita una quota del patrimonio del de cuius.

Ai fini della determinazione della porzione di patrimonio disponibile, l’art. 556 del codice civile annovera anche i beni di cui sia stato disposto a titolo di donazione. Ed è proprio da questa norma che potrebbero sorgere i problemi.

Infatti, i legittimari che abbiano subito una lesione della propria quota di legittima possono agire in giudizio per “recuperare” la quota loro sottratta, attraverso l’azione di riduzione: ciò significa, in parole povere, che gli eredi possono acquistare giudizialmente (cioè mediante un provvedimento del giudice) la proprietà dei beni che sono stati donati dal defunto a terzi.

E dunque, potrebbe accadere che la casa che avete acquistato vi venga “sottratta” da un erede insoddisfatto.

C’è, però una buona notizia: i legittimari non hanno a disposizione un tempo infinito per agire e per ottenere la proprietà dell’immobile donato. L’art. 563 del codice civile fissa in vent’anni dall’atto di donazione il termine entro il quale è possibile ottenere la restituzione del bene donato a terzi. Decorso tale termine prescrizionale, gli acquirenti possono dormire sonni tranquilli: nessuno potrà più vantare alcuna pretesa nei confronti della cosa donata.

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L’Avv. Citroni assiste da sempre società e gruppi societari fornendo assistenza anche nel “day to day business”. Interessata al diritto di famiglia e dei minori, nel 2014 ha pubblicato l'e-book "Questioni di Famiglia". Attualmente, oltre a pubblicare articoli sul Blog dello Studio, collabora in modo attivo con vari siti web dedicati, rivolgendo attenzione sia alle famiglie, che ai consumatori.
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