Il proprietario di un immobile che decide di concederlo in locazione deve fare i conti con diversi rischi. Il primo è, naturalmente, il rischio che il conduttore non corrisponda il canone di affitto pattuito. Per questi casi, la legge riconosce al proprietario una tutela diretta e piuttosto immediata mediante il procedimento di sfratto.
A dire il vero però, capita non di rado che si verifichi un problema di un altro tipo: l’inquilino danneggia l’appartamento e poi, al termine del periodo di locazione, sparisce senza risarcire il locatore dei danni arrecati.
Come si può muovere in questo caso il proprietario?
La legge prevede che le spese di ripristino dell’appartamento locato siano a carico del locatore, fatte salve però le spese che è necessario sostenere a causa della negligenza del conduttore nella custodia dell’immobile.
Se è vero che la legge tutela il locatore contro il comportamento inadeguato dell’inquilino, è pur vero che a livello concreto è molto difficile dimostrare l’imputabilità dei danni riscontrati.
Alla luce di ciò, la giurisprudenza interviene regolando caso per caso le controversie e creando così delle linee guida e dei precedenti di riferimento.
In primo luogo, per evitare di incorrere in situazioni scomode, emerge come sia sempre consigliato prevedere al momento della stipula del contratto di locazione che le parti, al termine del periodo concordato, redigano un verbale di consegna.
Solitamente nel contratto di locazione viene riportata la descrizione dell’immobile, con particolare riferimento allo stato di conservazione e di manutenzione dello stesso e con precisa menzione degli eventuali danni o malfunzionamenti già sussistenti.
Alla fine del contratto, le parti dovranno redigere un verbale nel quale indicheranno le eventuali difformità rispetto allo stato originario e si accorderanno per la ripartizione delle spese necessarie al ripristino.
Ma attenzione: è opportuno che locatore e conduttore si accordino sin dall’inizio sull’opportunità di redigere il verbale. In caso contrario, al termine della locazione il proprietario non potrà pretendere che il conduttore si presti a tale attività non preventivamente concordata.
Un’altra possibilità, secondo quanto previsto dalla recentissima sentenza 27418/2021 della Corte di Cassazione, consiste nel rifiuto da parte del locatore di ricevere il bene in restituzione.
Ciò significa che se al termine della locazione il proprietario dell’abitazione si accorge che il conduttore lo ha danneggiato e non riesce ad ottenere un risarcimento per i danni arrecati, può manifestare la propria volontà a far sì che l’immobile non si consideri effettivamente riconsegnato (a nulla rileva la consegna delle chiavi).
In tal modo non soltanto il proprietario ha la possibilità di contestare la condotta dell’inquilino ma la mancata riconsegna dell’immobile implica il maturare dei canoni di locazione, anche se il contratto è formalmente concluso.
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