La regola generale dei contratti di locazione vuole che le spese per la manutenzione dell’immobile siano ripartite tra il conduttore ed il locatore in modo chiaro: il conduttore deve sostenere le spese ordinarie mentre il locatore (il proprietario dell’immobile) quelle straordinarie.
Sebbene la regola sembri di facile applicazione, nella realtà si verificano spesso situazioni nelle quali vi sono delle zone d’ombra.
Tali situazioni sono spesso correlate a vizi della cosa locata riscontrati dal conduttore immediatamente dopo l’ingresso nell’abitazione, che non potevano emergere dalla semplice visita dello stesso antecedente alla stipula del contratto.
Per esempio, potrebbe accadere che il malfunzionamento degli scarichi provochi cattivi odori, che un elettrodomestico non sia perfettamente funzionante o che si verifichi qualsiasi altro evento che comporti un impedimento al pieno godimento della cosa locata.
In tali situazioni, infatti, si pone il problema di capire a chi spetti sostenere le spese di manutenzione dell’immobile, considerando che il confine tra spese ordinarie e spese straordinarie è spesso labile, soprattutto quando il conduttore non abbia ancora avuto modo di godere della cosa locata.
L’articolo 1576 del codice civile stabilisce che al locatore spetta l’esecuzione di tutte le riparazioni necessarie, eccetto quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Tuttavia, afferma il secondo comma, qualora si tratti di cose mobili “le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono a carico del conduttore“.
Dunque, se è vero che la manutenzione del frigorifero può essere considerata una spesa ordinaria, può essere chiesto al nuovo conduttore di sostenere la riparazione senza aver ancora beneficiato del bene?
Sembrerebbe di no, in quanto il locatore è obbligato a consegnare l’immobile in condizioni tali da consentirne il pieno godimento.
In mancanza di adempimento da parte del locatore, il conduttore potrebbe ricorrere alla disciplina contenuta nell’articolo 1460 del codice civile, che prevede la possibilità per il contraente di rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l’altro non adempie la propria.
Dunque, in caso di inutilizzabilità totale dell’immobile potrà essere sospeso il pagamento del canone; viceversa, in caso di inutilizzabilità parziale, potrà essere versato un importo inferiore a quello pattuito.
È bene precisare che NON trova applicazione, in questi casi, la previsione contenuta nell’articolo 1578 del codice civile, il quale prevede che, “se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può (persino) domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo”.
Sul tema, infatti, la Corte di Cassazione ha più volte precisato che costituiscono vizi della cosa locata ai sensi del predetto articolo solo quelli che investono la struttura materiale della cosa, alterandone l’integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se eliminabili e manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione.
Pertanto, va escluso che possano essere ricompresi tra i vizi predetti quei guasti o deterioramenti dovuti alla naturale usura o quegli accadimenti che determinino disagi limitati nell’utilizzazione del bene.
Ciò significa che in presenza di problematiche come quelle portate in esempio il conduttore non potrà esercitare alcun diritto ad ottenere la risoluzione del contratto stipulato ma, al più, potrà ottenere una sospensione dal pagamento del canone commisurata al periodo di effettiva inutilizzabilità della cosa locata.
Da ultimo, preme precisare che il conduttore ha sempre l’obbligo di farsi parte diligente nell’esecuzione del contratto stipulato: quindi, così come il locatore ha il dovere di consegnare la cosa in modo tale che se ne possa godere appieno, il conduttore che riscontra delle problematiche deve collaborare con il proprietario dell’immobile al fine di metterlo nella condizione di provvedere alla riparazione/sistemazione del vizio riscontrato.
Ciò potrà esser fatto segnalando la problematica, sollecitandone la risoluzione e rendendosi disponibile a consentire l’accesso all’immobile ogni qualvolta fosse necessario.
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Buongiorno,
sono la proprietaria di un immobile che ho affittato ad uso ufficio. Nel contratto di affitto abbiamo indicato che le spese di ordinaria e straordinaria manutenzione dell’impianto di condizionamento sono a carico dell’inquilino.
l’inquilino due anni fa ha firmato il contratto senza problemi. Oggi ci troviamo di fronte alla necessità di cambiare la scheda madre del condizionatore oppure di sostituirlo, per cui secondo me le spese sono a carico dell’inquilino , in base a quello che avevamo stipulato nel contratto. Mi potrebbe confermare se la mia idea è giusta?
grazie
Gentile Pamela,
la spesa relativa all’impianto di condizionamento è considerata spesa straordinaria, mentre la sostituzione della sola scheda madre può assumere la forma di spesa ordinaria se derivante dal continuo uso del condizionatore e non da eventi straordinari come corto circuito o vetustà.
Sebbene le spese straordinarie siano generalmente poste a carico del locatore, il quale deve assicurare la manutenzione dell’immobile e dei beni in esso contenuti ad eccezione delle piccole riparazioni affidate al conduttore ex art. 1575 e 1576, la giurisprudenza ritiene che nel caso della locazione ad uso non abitativo tali disposizioni possano essere liberamente derogate dalle parti qualora le stesse decidessero di accordarsi in maniera differente nel contratto.
Pertanto, in questo caso, le spese per la sostituzione della scheda madre ovvero dell’intero impianto di condizionamento potranno essere addebitate al conduttore.