Cosa rischia il proprietario di un immobile che lo vende in presenza di abusi edilizi? È una questione che spesso si pone solo al momento del rogito, quando una verifica urbanistica fa emergere irregolarità di cui il venditore non era pienamente consapevole.
Ma cosa accade se si vende un immobile con difformità edilizie?
La regolarità urbanistica non è un dettaglio
Quando si vende un immobile, non si trasferisce solo la proprietà materiale del bene, ma anche la sua regolarità sotto il profilo urbanistico e catastale.
La legge richiede che l’immobile sia conforme ai titoli edilizi rilasciati dal Comune e che la planimetria catastale corrisponda allo stato di fatto.
Se emergono abusi edilizi — come ampliamenti non autorizzati, modifiche interne non dichiarate o cambi di destinazione d’uso non regolarizzati — la vendita può diventare problematica.
In alcuni casi, l’atto può essere nullo se manca la dichiarazione degli estremi del titolo edilizio. In altri, il contratto resta valido ma il venditore può essere chiamato a rispondere per vizi dell’immobile.
Il rischio di responsabilità civile
Se l’acquirente scopre dopo il rogito che l’immobile presenta abusi edilizi non dichiarati, può agire nei confronti del venditore. Le conseguenze possono essere rilevanti: richiesta di riduzione del prezzo, risoluzione del contratto o risarcimento del danno.
Il punto centrale è la buona fede.
Se il venditore era a conoscenza dell’irregolarità e non l’ha dichiarata, la sua posizione si aggrava. Ma anche in caso di ignoranza dell’abuso, la responsabilità può comunque sorgere, perché il venditore garantisce la conformità del bene venduto.
E se l’abuso è sanabile?
Non tutti gli abusi hanno lo stesso peso. Alcune difformità possono essere sanate tramite pratiche edilizie in sanatoria, con pagamento di sanzioni amministrative.
In questi casi, il problema può essere risolto prima della vendita o con un accordo tra le parti.
Diverso è il caso degli abusi insanabili, che possono incidere in modo significativo sul valore dell’immobile e sulla possibilità stessa di trasferirlo. Inoltre, l’acquirente potrebbe trovarsi esposto a provvedimenti amministrativi, come ordini di demolizione.
Il ruolo del notaio e delle verifiche preliminari
Prima della stipula, è prassi che vengano effettuate verifiche urbanistiche e catastali.
Tuttavia, il controllo del notaio riguarda principalmente la presenza dei titoli edilizi dichiarati, non una verifica tecnica approfondita dello stato dei luoghi. Per questo motivo, è spesso opportuno effettuare una verifica tecnica preventiva con un professionista.
Prevenire è fondamentale: regolarizzare eventuali difformità prima di mettere in vendita l’immobile evita contenziosi successivi.
In conclusione
Vendere un immobile non conforme e che presenta abusi edilizi può comportare conseguenze serie, sia sul piano contrattuale sia su quello economico. La regolarità urbanistica non è un aspetto formale, ma una condizione essenziale per una compravendita sicura.
Conoscere la situazione del proprio immobile prima di venderlo è la prima vera tutela per evitare responsabilità future.
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