Vi è mai capitato di andare in vacanza per qualche giorno e di prenotare un appartamento, anche last minute, attraverso comodissime App come Airbnb, Booking o Homelidays?
Vi abbiamo già parlato della vendita online e di quanto sia pratico poter fare acquisti tramite il pc o il cellulare con un semplice click, specialmente quando si ha in programma un viaggio e bisogna cercare un alloggio per un breve periodo.
Pertanto oggi vogliamo parlarvi di questo fenomeno in espansione, quello delle c.d. locazioni brevi, e delle novità normative che lo riguardano.
Airbnb, cosi come Booking, HomeAway e tanti altri, è un intermediario immobiliare: si tratta di agenzie che tramite un portale online consentono a privati che sono alla ricerca di un alloggio per un breve periodo di tempo, di entrare in contatto con coloro che hanno a disposizione uno spazio extra da affittare.
Fino a pochissimo tempo fa, le locazioni brevi erano assoggettate ad una disciplina particolare, in quanto non comprese nell’ambito di applicazione della legge 431/98 relativa alle locazioni abitative. Di conseguenza, la disciplina applicabile era quella del codice civile, che comunque lasciava alle parti la possibilità di determinare liberamente le condizioni dell’accordo.
Il problema però, stava nel fatto che non sussisteva l’obbligo di registrazione per contratti così brevi: di conseguenza, si può facilmente immaginare quanto fosse elevato il tasso di evasione fiscale. Solo pochissimi infatti dichiaravano gli incassi delle locazioni brevi, mentre la maggior parte dei proprietari degli alloggi incassava i proventi in nero.
Di qui la necessità di regolare la materia.
È quello che è stato fatto recentemente con il decreto legge n. 50/2017. Quest’ultimo, come prima cosa definisce le locazioni brevi, specificando che si tratta di contratti di locazione di immobili ad uso abitativo che hanno una durata non superiore ai 30 giorni.
Affinché il decreto possa trovare applicazione, nel contratto di locazione non deve essere incluso alcun tipo servizio, ad eccezione della pulizia dei locali e della fornitura di biancheria, in quanto non si deve sfociare nell’esercizio di attività di impresa. La locazione breve, dunque, coinvolge esclusivamente privati e per finalità non commerciali.
Ma qual è la novità dal punto di vista fiscale?
Ad oggi, grazie alla nuova normativa antievasione, è stato disposto che per le locazioni brevi si potrà optare per la c.d. cedolare secca con aliquota al 21%.
Per chi non lo sapesse, la cedolare secca è un’imposta opzionale che consente di applicare alle locazioni ad uso abitativo un’aliquota inferiore rispetto a quella ordinaria IRPEF. Dunque, i proprietari di locali in locazione hanno due possibilità: o scelgono la cedolare secca, quindi si sottraggono all’IRPEF ma anche all’imposta di registro, all’imposta di bollo e alle addizionali regionali; oppure, scelgono di assoggettare all’IRPEF il ricavato delle loro locazioni brevi.
Questa agevolazione è consentita, si ricorda, solo a coloro i quali concedono in locazione un immobile per uso esclusivamente abitativo. In tutte le altre ipotesi, sarà necessario seguire la normale procedura di pagamento dell’imposta IRPEF.
In questo contesto, si può finalmente inquadrare il ruolo degli intermediari immobiliari sopra citati.
Poiché il pagamento della locazione passa attraverso di loro, si è deciso, per esigenze di sicurezza, garanzia e tracciabilità, che siano proprio loro a versare la quota corrispondente alla cedolare secca direttamente allo Stato. Dovranno infatti comunicare qualsiasi nuovo contratto di locazione all’Agenzia delle Entrate, per poi trattenere il 21% dei proventi delle locazioni e versarlo tramite F24.
Questo metodo, di fatto, assegna all’intermediario immobiliare il ruolo di sostituto d’imposta (dovendo egli effettuare il versamento al posto del titolare dell’immobile), rendendo molto più semplice l’individuazione degli evasori ma soprattutto, in primis, costituendo un valido strumento per la lotta all’evasione fiscale.
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